『简要：房地产行业正处于大周期的调整阶段， 2015年房地产业陷入困境，面临库存高企的压力，投资增速不断创新低。但拨开重重迷雾，仍不难看到一缕缕曙光。预计2016年宽松的政策将继续加码。去库存将是2016年房地产市场的首要任务，预计2016年房地产行业将温和增长，增速较2015年可能继续放缓，全年投资增速在2%左右，新开工面积增速在5%左右。』

一、1-10月全国房地产行业运行情况

1、投资增速继续回落

1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%(详见图1)。

从总开发投资和住宅开发投资同比数据来看，投资增速持续下滑，同比增幅创6年来新低，下滑幅度没有明显收窄，仍未见底。

图1房地产投资累计值及增速

2、施工、新开工、竣工面积未见好转

施工面积增速继续下滑，新开工持续负增长，竣工面积也在继续下滑，但态势有所缓解。1-10月份，累计施工面积707805万平方米，新开工面积127086万平方米，竣工面积61201万平方米(详见图2)。

虽然施工面积和新开工还在下降，但随着5、6月份之后政府调控态度的好转，商品房市场成交的回升，开发企业信心有所恢复，竣工下滑的趋势得到缓解，少量开发商考虑竣工后等政策放松的机会。

图2房地产新开工施工面积及增速

3、土地购置继续下滑

土地购置面积持续下滑。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点(详见图3)。

图3房地产土地购置面积及增速

4、房屋销售增速回落

1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点；商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。

在3月销售同比数据触底后，降幅持续收窄，继1-5月销售额同比由负转正后，1-6月销售面积同比也迎来正增长，商品房销售面积及销售额同比分别升到7.5%、15.3%，但随即出现掉头迹象，表明市场信心仍不稳定。

二、2016年政策面持续宽松

多年来，房地产行业都作为支柱行业对国民经济有着举足轻重的影响。为了保持经济发展的稳定性，在行业过热时，政府会出政策给房地产去火；在行业低迷时，政府也会出政策给房地产行业加油。尤其是在当前整体经济低迷的情况下，减少房地产行业对整体经济的拖累更显得刻不容缓。

回顾去年以来的房地产政策，从各地纷纷放开限购，到降低贷款首付比例，再配合降准降息、放松限外、调整公积金贷款政策等等零零总总的政策持续不断出台，充分显示了政府刺激房市的心意。而近期，总书记和总理均明确提出要促进住房消费，化解房地产高库存压力，更是释放出强烈的政策持续宽松的信号。从目前政策宽松程度来看，除了未放松限购的城市之外，各地的政策已相当宽松。但鉴于当前房地产市场所处的周期特性以及宏观经济背景，一系列宽松政策也并未对房地产市场起到强刺激的作用。我们预计2016年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台。比如继续降低贷款首付比例、加大住房贷款利率优惠幅度、减免交易税费，部分库存压力过高的地方甚至可能出台购房退税、税费补贴等政策。鉴于我国幅员辽阔，区域差异大，房地产市场发展极不均衡等特点，房地产政策仍将体现差异性的特点，因地制宜，因地施策。今年市场较为火热的深圳、上海、北京、广州等一二线城市将实行相对偏紧的房地产政策。整体而言，政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。

1、供给侧政策改革可能成为房地产行业去库存的主要动力

过去，无论是抑制房价过快上涨，还是促进房地产的快速增长，政府往往考虑到的是需求管理，需求管理政策可能效果更快更直接，但由于需求管理政策在过去已经运用过多，最近需求管理政策效果明显减弱。而相反，供给性政策使用较少，且更从根本上解决行业发展问题，或许效果会相对明显。

明年，供给侧改革将成为中国产业关键词。房地产业担负着习总书记的“去库存”任务，预计将成为供给侧改革的主力军。我们对明年的房地产业，政府在供给侧的政策猜想有以下几点：

首先，2015年底放开的二胎政策，将鼓励生育提升改善需求及未来房地产刚性需求潜力。其次，信贷证券化，按揭贷款的证券化是盘活资产的重要途径，目前银行按揭贷款余额超过 10 万亿元，如果能有效证券化这部分资产，并重新投入保障房支出或者再贷款支持，将有效支撑行业去库存。其三，货币化安置，这一措施是最有效果影响最大，但同时耗用资金也最多的政策，但必要时推出时非常好的政策，比如福州的回购商品房做保障房，比如用商品房抵土地款再做保障房支出，都是很高效的政策。其四，简单高效但地方政府比较难受，目前地方财政普遍困难，土地供应的控制将进一步压缩地方政府财政空间，不过，如果持续供地，其实是更加不利的，很多供给过剩的城市土地流拍率极高。其五，增加公共品。很多区域地产库存积压，是由于公共品跟不上新城开发节奏，或者公共品供给明显不足导致的，政府应当加大相关库存区域轨道交通建设等基础建设，同时建造与住房长期使用度高度相关的教育、医疗和社保等公共品。其六，税费减免。税费减免是供给管理政策的核心，目前来看，我国房地产交易环节税费较多，同时买卖方税费较重，我们认为适当调整税费结构，降低税费负担能有效的促进住房消费支持去库存。

2、房地产行业回归现金为王

每到行业低迷期，现金为王都成为企业的座右铭。备好钱粮好过冬，充足的现金利于企业及时调整经营策略，应对寒冬。从房地产上市公司的3季报数据来看，房地产企业多为应对行业调整作了充足的准备：2015年3季度末，房地产上市公司货币资金合计5251亿元，同比增长40.31%，较2015年中期增加了13.08%。

历年的监测数据显示，从2002年至今，仅2002年、2004年、2005年、2009年、2012年，以及2015年共6个年份第3季度的经营活动产生的现金流量净额为正值，其余年份皆为负。2015年第3 季度，房地产板块筹资活动产生的现金流量净额合计为791.55 亿元，筹资力度显著加大。

3、房地产企业同样面临调整转型升级

基于对房地产行业现状和未来发展趋势的判断，并结合自身特点和规划，房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中大多数公司或多或少地对业务做了调整和转型。根据我们对房地产上市公司的统计，房企的转型可分为如下几类：1、在房地产行业内部转型。房地产行业的内部转型是指公司转型后仍以房地产业务为主营业务，但地产类型有所变化，如由住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产等。2、保留房地产业务，向房地产相关行业延伸。这类公司的转型路径是：保留地产业务，并以此为基础向相关行业延伸，以期形成协同效应。如中南建设向建筑机器人及智能装备行业延伸，以期在住宅产业化方面有所突破；部分公司向健康医疗产业延伸，以期与养老地产形成联动；其他还有以产业园区为基础进行产业投资等。3、保留房地产业务，向其它行业延伸。这类公司的转型路径是：保留地产业务，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸，以探求新的业务方向。4、收缩地产业务，谋求彻底转型。这类公司的转型路径是：逐步收缩地产业务，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸，以探求新的业务方向。

总体来说，当前房地产行业处于长周期的调整期，主要体现在：投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑；加上我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足，房地产行业面临内外压力，这种状况在2016年难以得到有效改变。从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一、二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平衡来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的首要任务。因此预计2016年房地产业将温和增长，增速较2015年可能继续放缓，全年投资增速在2%左右，新开工面积增速在5%左右。

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