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『简要：经历近几年特别是2013年房价快速增长，2014年房地产调控难度进一步增大。2013年，延续十年的国家以高频率出台房地产政策及从国家层面对房地产不断深化的宏观调控发生了一定改变。除 “国五条”及相关细则外，其他时间均未从国家层面出台更加严厉的房地产调控政策。房地产调控思路、方向出现了新变化，国家层面更关注房地产健康发展的长效机制及“保基本”，不同城市根据自身特点出台或紧或松的微调政策。随着党的十八大后一系列经济制度深度改革的推进，有可能迎来居住城镇化高潮，预期房地产调控方向也将围绕居住城镇化这一主题展开。预计2014年房地产市场交易量与上年基本持平，甚至略有增长。』 一、2014年一季度全国房地产行业运行情况 1、房地产投资大幅回落 在销售、资金来源等先行指标持续下行背景下，徘徊在高位的投资增速如期大幅回落。2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点(详见图1)。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。3月单月投资增速仅14.2%。 
图1 房地产投资累计值及增速 分区域来看，1-3月份东部地区房地产开发投资同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4个百分点；中部地区投资增长15.6%，增速回落5.9个百分点；西部地区投资增长15.5%，增速回落2.4个百分点。各区域增速均有所回落，其中中部地区降幅最大。 2、新开工面积低于预期 一季度房屋新开工面积继续大幅下滑，降幅略有收窄。1-3月份房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点(详见图2)；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1个百分点。3月份已经进入企业的正常开工月份，但下滑趋势仍没有明显减缓，说明企业对未来销售的悲观判断不变。 
图2 房地产新开工施工面积及增速 3、土地购置、房屋销售均降 土地购置面积出现负增长。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%。 
图3 房地产土地购置面积及商品房销售面积 房屋销售继续下滑，降幅扩大，流动性紧张格局下楼市持续低迷。1-3月商品房销售面积同比降3.8%，降幅扩大3.7 个百分点；分物业类型看，住宅大幅下滑5.7%，非住宅仍有所增长；分区域看，东部大幅下滑，西部略降，中部仍小幅增长，但增速降低。1-3月商品房销售额下降5.2%，降幅扩大1.5个百分点。 4、资金面、按揭贷款继续偏紧 资金来源增速再度大幅回落，资金状况加速恶化。1-3月房地产开发企业到位资金28731亿元，增速6.6%，继1-2月增速下滑14.1个百分点之后，再度下滑 5.8个百分点。各项增速均继续下滑，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个贷增速分别为20.4%、9.6%、-3.6%、0.1%，增速较1-2月回落4.4、3.0、9.9、2.8个百分点，仅利用外资降幅有所收窄。 总体来看，一季度房地产行业数据毫无疑问是负面信息占据上风。销售放缓、资金来源受限，都会加重市场在管理层持续收缩影子银行非标资产、实体经济流动性紧张不改、各类降价新闻不断的大背景下的悲观情绪。尤其是我们注意到，跟随销售回款下降和自筹资金增速迅速回落，到位资金除以投资额这一我们用以衡量行业资金宽松程度的指标今年3月份比2005年以来的任何同期数据都要低，反映出来自资金面的压力进一步增加。但与此同时，跟随资金压力，房地产投资呈现迅速回落态势，这又令人对进一步的政策放松怀有期待，尤其是有鉴于三月份以来行业调控政策已开始转向。 二、2014年房地产行业的新特点和新机遇 2014年中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。现判析如下： 1、“限购”为代表的行政手段逐步退出 近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。 “限购”为代表行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。但是这种现状正在改变。2103年房地产再融资的放开折射出国家对于房地产的调控思路的转变，2014年两会政府工作报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述，分类调控、去行政化的调控思路日益清晰。短期来看，特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续，但二三线城市有望逐渐放开。长期来看，以"限购令"为代表的行政手段逐渐退出，是调控渐进的必然结果。 2、扩容房产税将成为房地产调控的主要手段 从目前来看，如果要从根本上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。限购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。 主要原因是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，去年与2014年短期之内很难形成完整方案并落地。4月底，国土部对不动产登记明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。业内认为，不动产统一登记制度是一种中长期制度建设的范畴，从中长期来讲，对房地产行业将有冲击。 3、“京津冀一体化”为房地产行业注入新活力，带动区域钢材需求 自3月份以来，京津冀一体化热度只增不减。保定副中心、“动批”迁至永清、207家企业外迁河北天津等等重磅消息接踵而来。和以往的“环首都经济圈”、“大七环”等利好消息一样，房地产行业总是率先闻风而动。 一方面，京津冀一体化将使得北京周边区域房地产价值升温，无论是未来可能的工业转移，使得产业地产具有发展空间。如果产业转移，伴随人口转移聚集，商品房地产自然也水涨船高。可以说，京津冀一体化的建设与房地产开发是不能脱离的，随着一体化的建设，无论是住宅开发、商业开发、办公开发甚至是一部分的工业开发，都将是区域内房地产开发的热点，成为拉动钢材需求的主力军。 其二，伴随着京津冀城市群的建设、保定廊坊首都功能疏解及核心区生态建设需要加大城市间的基础设施建设，发展城际轻轨，交通以及棚户区、保障房等建设，将带动大量的建材、钢轨等钢材需求。 总体来看，随着党的十八大后一系列经济制度深度改革的推进，将迎来居住城镇化高潮，预期房地产调控方向也将围绕居住城镇化这一主题展开，一是房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征；二是特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续，二三线城市限购政策有松动可能；三是城市土地供应制度可能有较大调整，保障性住房供应有望多元化、常态化；四是区域经济政策将成为房地产行业新的增长点。预计2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长。 更多研究报告请查看兰格钢铁研究频道：//www.lgmi.com/yanjiu/ |
