『简要：今年以来，我国房地产投资增速低位徘徊，创2009年4月以来新低。尽管销售数据在一连串“组合拳”作用下见底回升，但经济放缓致市场信心不足，先行数据增速持续走低。外围来看，国家继续为房地产救市营造良好条件，连续降息降准，叠加效应将更加明显，将与此前各类政策产生协同效应，属于今年下半年经济刺激的一个有利手段。京津冀、冬奥会建设、公积金政策改革等长效调节机制将逐渐发力，“十二五”最后一年保障性住房及棚户改造建设将完成目标，利好钢需。』

一、1-7月全国房地产行业运行情况

1、投资增速继续低位徘徊

2015年1-7月，全国完成房地产开发投资52,562亿元，同比增长4.3%，较1-6月回落 0.3个百分点, 创2009年4月以来新低。其中，住宅投资35,380亿元，同比增长3%，较1-6月扩大0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%。7月单月全国房地产开发投资额同比上升2.9%，处历史低位。虽然自二季度以来楼市销售大幅回暖，但投资数据持续在低谷徘徊，开发商投资意愿普遍较弱(详见图1)。

图1  房地产投资累计值及增速

2、新开工延续低迷态势

1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积81731万平方米，下降16.8%，降幅扩大1个百分点。其中，住宅新开工面积56684万平方米，下降17.9%。房屋竣工面积37833万平方米，下降13.1%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅竣工面积28077万平方米，下降15.6%(详见图2)。

图2  房地产新开工施工面积及增速

3、土地购置继续下滑

土地购置面积持续下滑。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12113万平方米，同比下降32.0%，降幅比1-6月份收窄1.8个百分点；土地成交价款3593亿元，下降25.6%，降幅收窄3.3个百分点(详见图3)。

图3  房地产土地购置面积及增速

4、房屋销售出现好转

1-7月份，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，增速比1-6月份提高2.2个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积下降0.4%，商业营业用房销售面积增长2.3%。分区域看，东、中、西部地区商品房销售面积同比增长8.6%、3.3%、4.4%，相比1-6 月增幅分别提高2.7、2 和 1.7 个百分点，区域分化明显。7月为传统推盘淡季，但销售延续大幅回暖趋势，单月销售面积和销售额分别同比增长18.9%和33.4%。在低基数效应和政策宽松持续的背景下，我们预计下半年全国销量或将呈现高位盘整态势，区域分化将持续，一线及部分二线城市价格有望继续上升。

总体来看，7月房地产单月投资增速为2.9%，处历史低位。1-7月累计投资增速为4.3%，再探新低。从供应先行指标来看，单月新开工面积和施工面积分别同比下降21.3%和21.9%，降幅扩大，并创出年内新低；土地购置面积单月同比下降23.3%，降幅结构性收窄，但仍处下行趋势。虽然自二季度以来楼市销售大幅回暖，但投资和新开工数据持续在低谷徘徊，开发商投资意愿普遍较弱，拿地和扩张趋于谨慎，判断三季度末可看到投资增速企稳，但反弹力度偏弱。

二、下半年政策面继续利好房地产业

1、宏观政策环境依旧宽松

2015年下半年整体政策环境依旧保持宽松态势，信贷环境方面，央行在8月例会以及第二季度货币政策执行报告中指出下半年会坚持稳健的货币政策取向，从一个侧面反映了货币流动性存在进一步宽松的预期和空间。地方层面上，地方公积金政策进一步调整，调整范围涉及提高贷款额度、月缴存额上下限调整、放宽公积金申领条件等多个角度，其中月缴存额上下限调整比较集中。

行业政策方面，地方积极出台行业支持政策，长三角地区先行发力，其中上海针对高端人才出台定向微调住房限购政策，而浙江省则出台行业新政，主要从合理控制供给和鼓励住房需求两个方面促进房地产市场量价平稳运行。此外，其他地区也继续宽松调整，主要涉及财税补助、取消限价、调整普通住房标准等多个方面。

长效调节机制也在继续稳步推进，其中京津冀一体化取得较大进展，不动产登记方面，国土部再提要求，明确年底前完成目标，而在保障建设方面，住建部副部长重申了棚改目标，各地保障房建设也在积极进行。

2、公积金调整持续跟进

公积金政策进一步调整，调整范围涉及提高贷款额度、月缴存额上下限调整、放宽公积金申领条件等多个角度，其中月缴存额上下限调整比较集中，主要涉及北京、上海、广州、宁波、福州、郑州、青岛等城市。

7月6日，武汉进一步放宽租房提取公积金和低收入职工提取公积金的限制条件，无房职工缴满3个月就可提公积金支付房租，没有公积金贷款的低收入家庭每年可提取一次公积金；7月8日，在长春市住房公积金管理中心缴存住房公积金的职工，父(母)、子(女)可组合向中心申请住房公积金个人住房贷款互贷业务；7月29日，广州住房公积金管理中心规定，在广州市行政区域内无自有产权住房，在与单位劳动关系存续期间租赁所在单位住房自住，租金由单位直接从职工个人工资中扣除，且与单位未签订租赁合同的，可申请提取住房公积金。

8月31日，住建部、财政部、央行三部委联合通知，2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。公积金调整有利于刺激住房需求加快入市，缓解市场高库存压力。

3、资金政策愈发宽松

央行消息，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行同步发布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

此次降准，叠加效应明显，会和此前各类政策发生协同效应，属于今年下半年经济刺激的一个有利手段。对于房地产市场而言，有三方面的利好。第一是通过注入流动性，从而活跃货币市场和资本市场，这个时候会有部分资金借机撤出，进而流入房地产市场。毕竟目前房地产市场的保值增值功能得到大家的认同。第二是促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最后活跃购房市场。第三是预期作用，此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济的关注。

4、京津冀协同发展、冬奥会等长效机制推进力度进一步加大

首先，在区域一体化方面，京津冀一体化取得较大进展，中央与京津冀三地分别召开会议推动协同发展，同时北京、张家口申办冬奥会成功落地，更加有利于京津冀地区产业、经济和人口布局的重构，中长期有利于区域房地产市场平稳运行；不动产登记继续在地方层面上有序推进；而在保障房方面，住建部重申保障房建设目标，各地积极响应；户籍制度与居住证制度备受关注，北上广各有相关措施出台；最后，在土地制度改革方面，农村土地改革试点工作正式进入全面启动阶段。

此外，7月31日国际奥委会主席巴赫宣布北京、张家口获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格，标志着冬奥会的申办正式落地。冬奥会的申办成功将对北京、张家口带来投资拉动，更加加剧了京津冀地区产业、经济和人口布局的重构，在对交通、基建、环保等行业带来发展的同时，也为房地产市场提供机遇，中长期利于区域房地产市场平稳运行。

5、“十二五”最后一年，保障房规划目标基本达成

2015年是“十二五”规划的最后一年，预计超额完成 3600万套开工目标已成定局。根据“十二五”加大保障性住房供应的要求，2011年以来全国保障性住房预算支出明显增加，2010年全国保障性住房预算支出仅 993亿，2015年这一数字已达 2714亿，增长 173%。政府资金支持力度加大的同时，保障性住房开工面积持续维持在较高水平，2011-2014 年全国新开工保障性住房 3230万套，已经完成“十二五”3600万套开工目标的 89.7%，预计 2015 年开工 740 万套，超额完成开工目标为大概率事件。根据用钢参数(一般的楼房建设用钢量50-80公斤，保障房建设基本上是60平米)的最低标准50公斤用钢量计算，能够带动钢材需求约2200万吨。

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