『 简要：一季度，我国房地产投资增速继续探底，与全社会固定资产投资增速间的剪刀差再次扩大，表明房地产”拖累”经济之势依然显著。国家通过政策“组合拳”放宽房地产购买条件，并连续降息降准释放流动资金，试图减轻房地产对经济的负累，房地产业一时间暖风频吹。另外，随着我国大力推进保障性住房及棚户改造建设，对于钢材的需求将是一个长期的利好。』

一、1-3月全国房地产行业运行情况

1、房地产投资再次探底

2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点。分类型来看，主要是体量占比大的住宅投资增速降幅较大，同比下降了3.2个百分点至5.9%；而办公楼同比增长20.6%，增速上升了5.7个百分点；商业地产投资增速下降 1个百分点至 17.2%(详见图1)。

1季度房地产投资增速加速下滑对固定资产投资和 GDP增长都造成较大压力，330政策的出台正是基于稳定商品房投资、加快去库存的目的。从土地购置和新开工面积继续扩大跌幅、二三线城市库存仍需去化来看，投资增速企稳回升预计等到下半年。

图1  房地产投资累计值及增速

2、新开工面积继续下滑

1-3月份，房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。其中，住宅新开工面积16791万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积16994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。其中，住宅竣工面积12392万平方米，下降10.9%(详见图2)。

3 月份市场销售虽大幅好转，但存量较大的二三线城市去库存压力依然严峻，新开工走低是必然现象，预计新开工在二季度后方可见生机。

图2房地产新开工施工面积及增速

3、土地购置继续下滑

土地购置面积持续下滑。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点(详见图3)。

图3房地产土地购置面积及增速

4、投资需求继续下滑，按揭贷款来源资金改善明显

1-3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。其中，国内贷款下降6.1%；利用外资增长11.3%；自筹资金增长1.1%；其他资金下降5.2%。3 月以来银行贷款投放有所下降，来自销售的定金预收款及按揭贷款也比较疲弱。预计新政后二套房按揭政策放松可以带动相关数据回升。

5、房屋销售出现好转

1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点(详见图4)。

图4商品房销售面积及增速

由于地产新政和公积金政策落地，再加上2014年 2季度基数较低，3月销售基本回复到去年同月水平，预计 2季度观望需求释放将带动成交量同比回升，城市间增幅分布不均，改善需求强劲的一线城市和一些人口净流入的二线城市是复苏主力军。

二、下半年政策面继续利好房地产业

1、连续降息降准释放市场流动资金

近期央行已经通过 SLF 等工具释放流动性，SHIBOR1M利率在 4月 2日之后开始出现大幅下行，半个月内从 5.0%下降至4.3%，在一季度宏观经济数据公布之后，再次释放流动性，意味着对经济的下行预期进行托底。

从过往历史来看，降准与降息一向是房地产业的助推器。自 2014年11月首次降息以来，已经连续出现了 2次降息、1次降准，政策的累计效应将显现。从楼市数据来看，尽管3月份国家降低了二套房贷款首付的门槛，但银行对二套房新政的执行情况并不彻底，连续降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，有利于加快二套房新政的推行，为房地产改善型需求后续释放提供保障。对于开发商来讲，目前整体房地产市场的资金链依然紧绷，降准可以增加流动资金，开发商从银行贷款的利率可能会降低，融资的成本相应也会降低。

2、政策“组合拳”放宽房地产购买要求

3月商品房成交同比出现增长，成交向上修复趋势确立，一方面是由于推盘放量回升，供给推动成交复苏所致，更重要的是政策面上新一轮松绑新政频出，改变了市场预期，加快需求释放所致：首先，3月初的“两会”政府工作报告中，李克强总理提出“稳定住房消费；支持居民自住和改善性住房需求”为本轮救市新政奠定了持续友好的基调，随后以“闵七条”为首的放宽首套、降低公积金贷款门槛的地方政策，开启了地方公积金政策宽松调整的新浪潮，截止目前已经有包括北京、上海、广州等一线城市在内的二十多个省市，陆续出台公积金新政，公积金新政调整的范围涵盖了租房提取、异地提取、贷款额度等多个方面。而在3月30日，多部委联合“330政策”组拳出击，政策主要包括放宽二套房商业贷款限制(首付比例下调至4成、取消1.1倍利率限制)、支持公积金购房(首套首付20%、二套房首付30%)、二手房转让营业税放松(减免期限由5年下调至2年)，从降低购房门槛以及降低交易成本两方面，促进住房需求尤其是改善性需求兑现入市。

从一季度数据来看，房地产投资增速与全社会固定资产投资增速间的剪刀差再次扩大，表明房地产拖累经济之势依然显著。减轻房地产对经济的负累，是松绑楼市的一大重要原因。因此，托底楼市有利于托举经济，从这个角度上看，如果楼市回暖不达预期，或房地产拖累经济增长的形势依旧严峻，则仍然存在政策调整后手。但应该明确国家对房地产的政策并非着眼刺激而是向正常化的回归，解除不必要的限制顺应了楼市去行政化和常态化发展的大趋势。

3、棚户区改造政策暖风频吹

2014年以来李克强总理在多个场合提到棚户区改造的重要性，棚改将在未来较长一段时间内形成房地产市场的重要需求。2015年的政府工作报告更是明确指出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

2015年我国保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套。棚户区改造是目前各类型保障房中占比最大的一种。按每户60平米计算，棚改建筑面积可达3.5亿平米，如果40%购买现有房源，将消化1.4亿平米商品房库存，将极大解决商品房库存问题。

而从用钢需求角度，740万套保障性住房，根据用钢参数(一般的楼房建设用钢量50-80公斤，保障房建设基本上是60平米)的最低标准50公斤用钢量计算，能够带动钢材需求约2200万吨。棚改用钢占整个保障性住房用钢需求的80%左右。

总体来看，在国家近期对房地产多项信贷政策的“组合拳”齐下，后期房地产业止跌回暖已成定局，将直接拉动建筑钢材的需求，另一方面这也将引领其他相关行业回温，比如家电、机械行业等等，对用钢需求增加起到间接利好作用。另外，随着我国大力推进保障性住房及棚户改造建设，对于建筑钢材的需求将是一个长期的利好，其需求带动也是长期的，持续性的。

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