『简要：短期内房地产低迷的情况难以改变，而在全国开展的如火如荼的棚户区改造工程，将有助于房地产市场的稳定。今年棚户区改造投资占房地产开发投资总额的比重将达到5.2%，比2013年提高2.4个百分点。据测算，加大对棚户区的改造力度，将使棚户区改造投资对房地产投资的拉动增加2.29个百分点，对固定资产投资的拉动增加0.43个百分点，对GDP(国内生产总值)的拉动增加0.21个百分点。2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程 700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。预计棚改建筑用钢需求1500万吨-1700万吨，配套设施用钢需求500万吨-600万吨。2014年预计房地产行业的用钢消费量为3.9亿吨，同比增长2.4%，棚改用钢占比约5%。』
一、1-7月全国房地产行业运行情况
1、新开工面积降幅收窄
新开工面积明显下滑，降幅继续收窄。1-7月份房屋新开工面积98232万平方米，同比下降12.8%，降幅较上月收窄3.6个百分点。其中，住宅新开工面积69069万平方米，同比下降16.4%。房屋竣工面积43524万平方米，同比增长4.5%，增速较上月回落3.6个百分点。其中，住宅竣工面积33270万平方米，同比增长2.7%。1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，同比增长11.3%，增速与1-6月份持平。其中，住宅施工面积451577万平方米，同比增长8.2%(详见图1)。
从单月数据来看，全国房屋新开工面积在此前连续三个月环比上升后，7月单月1.81亿平米，环比因季节性因素有所回调，但是同比仍然上升8.2%，因而我们看到新开工累计同比降幅在不断收窄。此前预判新开工低迷期已过进一步得到数据印证，去年土地出让量较大将继续反映在未来几个月的新开工中。
图1 房地产新开工施工面积及增速
2、房地产投资再创新低
投资增速持续下行，再创2010年以来新低。2014年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，同比增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%(详见图2)。单月来看，投资数据和新开工数据一样环比略有回落，但是同比上升11.9%。整体来看，新开工累计同比仍在下降以及房地产市场仍处于小周期底部，预计未来投资累计同比增速仍将以稳为主，可能有微降。
图2 房地产投资累计值及增速
分区域来看，1-7月份东部地区房地产开发投资同比增长14.1%，增速比1-6月份回落0.5个百分点；中部地区投资增长11.6%，增速回落0.3个百分点；西部地区投资增长14.7%，增速回落0.1个百分点。区域增速均回落，东部降幅最大。
3、土地购置、房屋销售继续下滑
土地购置面积持续下滑。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积17824万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-6月份收窄1个百分点(详见图3)。
图3 房地产土地购置面积及商品房销售面积
房屋销售面积降幅再度扩大。1-7月商品房销售面积同比降7.6%，降幅扩大1.6个百分点；分物业类型看，住宅销售面积大幅下滑9.4%，办公楼销售面积下滑4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%；分区域看，东部继续大幅下滑，西部略降，中部仍小幅增长，但增速降低。1-7月商品房销售额下降8.2%，降幅扩大1.5个百分点(详见图3)。
4、资金面、按揭贷款继续偏紧
资金来源增速略回升，仍处历史低位。1-7月房地产开发企业到位资金68987亿元，增速3.2%，较1-6月增速提高0.2个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个贷增速分别为14.7%、11.6%、-10.2%、-3.7%。近期随着各地房地产政策的放松，各个地方的政策支持力度开始加大，包括四川省财政补贴首套房贷款、绍兴市规定首套房贷利率不得超过基准、以及福建省放宽对于首套房的认定标准。我们相信，随着更多的地方效仿，信贷的政策支持力度将进一步加强，有助于成交的恢复。
总体来看，新开工、资金来源数据的改善可能与棚户区改造加快推进有关。在楼市库存压力高企的背景下，开发商的理性选择应当是进一步减开工；此外央行公布的 7 月人民币贷款规模远低于预期，同、环比均大幅回落，而 7 月开发商资金来源中的国内贷款增速反而回升，对此我们认为可能的解释是中央要求加快棚户区改造，并通过国开行给予项目资金支持，其影响已开始显现。我们认为，棚户区改造会对房地产投资起到一定的拉动作用，但难以完全对冲行业自主调整的力量。虽然政策放松，但受制于信贷因素，预计房地产销量恢复较缓慢，去库存需要较长时间，下半年开发商拿地及新开工意愿仍将维持较低水平。
二、下半年房地产行业运行特点
2014年前7个月，房地产市场持续出现分化调整态势，这是首次在非政策主导因素下市场出现调整。此次市场出现调整的深层次原因在于房地产市场发展的内在动力和供求关系发生了变化。房屋新增供应量经过多年的快速发展，市场存量和年度增量都处于较高水平，房屋市场整体由供不应求向供求基本平衡转变。
从短期来看，地方政府的政策松绑力度和金融政策的放松程度将是决定市场走势的最关键因素。随着6-7月份各地对限购政策纷纷松绑，市场信心有所回升，有助于消化库存和抑制房屋销售的进一步下滑，预计销售将在未来几个月出现阶段性企稳，销售形势有所好转。但在中央政府不出台重大刺激性政策的前提下，下半年房地产市场整体平稳回落的趋势不会改变。
1、二三线城市已放松限购政策
以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控已发生改变。面对全国楼市库存不断升温，各地楼市飘摇，用行政手段限制楼市活力的方式面临着巨大压力，退出限购似乎是大势所趋。截止目前，46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。在这场以6月为起点、为限购松绑的运动大潮中，地方政府在没有中央明确反对的情况下，先后闯关放松楼市政策，手段越来越新，力度越来越大，“市场回归”大有向“集体救市”演变的趋势。留下坚持限购的已经所剩无几，北上广深等一线城市基本陷入包围圈。截至8月底，全国仅有8个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁(详见表1)。
表1：部分放松、解除限购城市
时间 | 城市 | 内容 |
4月25日 | 南宁 | 4月 25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房 |
4月28日 | 天津 | 在滨海新区范围内无房，即可在新区购房 |
5月4日 | 宁波 | 宁波市有关部门口头传达房款购房资格限制，未来只查询个人在拟购房的县市区域是否有住房，不再查询其在户口所在地是否有住房 |
6月初 | 昆明 | 昆明限购已全面解除，购房不再需要查档 |
6月10日 | 沈阳 | 户籍家庭每户限购 2套住房，调整为夫妻二人每人限购 2套住房；非户籍家庭购买住房只需提供 3个月的养老保险或1年的工作证明即可 |
6月中 | 福州 | 福州房产交易中心将不再审核一次性全额付款的购房者名下房产数量 |
6月19日 | 温州 | 口头通知从 6月 19日开始温州限购全面放开 |
6月20日 | 呼和浩特 | 具名购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明 |
7月初 | 无锡 | 无锡全面取消限购政策，且已执行约一个月的时间 |
7月10日 | 济南 | 新房与二手房限购政策全面放开，本地人和外地人购房均没有套数限制 |
7月14日 | 南昌 | 7月 14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其他区域全部放开限购 |
7月18日 | 武汉 | 本科毕业生有社保记录即可主城区买房；140平米以上住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围；外地人有社保缴纳记录可远城区买房 |
7月21日 | 苏州 | 苏州房产交易登记管理中心表示，从 7月 19日起，苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可以直接在苏州购买 90平方米以上的房屋；贷款政策无变化 |
7月21日 | 成都 | 取消限购 |
7月28日 | 徐州 | 从 8月 1日起取消限购 |
7月28日 | 杭州 | 购买萧山区、余杭区住房(含商品房、二手房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区 140平米及以上住房(含商品房、二手房)不需提供住房情况查询记录 |
8月1日 | 合肥 | 取消限购 |
8月1日 | 金华 | 8月 1日期，暂停执行住房限购政策 |
8月2日 | 绍兴 | 绍兴市放松限购政策，将停止执行对非绍兴户籍居民的购房限制 |
8月2日 | 太原 | 太原市正式取消住房限购，不再查房产信息 |
8月2日 | 长沙 | 长沙市住建委确认已正式解除楼市限购令，购房者已不需要限购时的证明材料 |
8月6日 | 大连 | 大连今起加入放开限购城市 |
8月7日 | 佛山 | 佛山正式放开楼市限购，佛山户籍居民今起每人可够两套房 |
8月10日 | 郑州 | 取消限购，不再需要提供相关证明材料 |
8月11日 | 昆明 | 取消商品房限购 |
8月16日 | 哈尔滨 | 从2014年8月16日开始，购买人在哈尔滨市购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时，无需提供住房情况证明。 |
8月28日 | 西安 | 西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，文件显示，自2014年9月1日起，凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况 |
8月28日 | 杭州 | 继放开140平米以上住房限购后，杭州昨日宣布主城区140平米以上房源解除限购，萧山、余杭全面放开。 |
8月28日 | 贵州 | 贵阳市从9月1日起，将停止执行住房限购措施。届时，无论是本地户籍或外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需提供房屋套数证明和纳税证明等文件。 |
9月3日 | 兰州 | 2014年9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。 |
2、从放限购到放限贷，地方扶持政策升级
尽管限购松绑城市越来越多，然而仍然不能从根本上缓解困难。因为从房地产政策出台伊始，限购与限贷政策就是以一个“组合拳”的形式打出，限贷才是悬在头上真正的“紧箍咒”。当前大多城市也只在能力范围内放松了限购，因此效果有限。要想彻彻底底扭转楼市局面，限贷是一个跨不过去的槛，随着越来越多的城市解除限购，市场期待逐渐升级到期待放开贷款。从8月起，部分省级信贷政策已悄然调整。而对于没有放开限购的一线城市，北上广深四地贷款政策也有逐步松绑。8月初，上海农行宣布8月起下调房贷利率，首套房贷200万以上可以享受基准利率9.5折优惠；广州工商银行首套房利率也从此前基准利率上浮8%下调至上浮5%，二套房利率由原来上浮15%下调至10%；五大国有银行的深圳分行中，除农行的首套房贷利率仍然在基准利率上浮5%外，中行、工行、建行、交行的首套房贷利率均从原来的基准利率1.05倍回归到基准利率，二套房贷利率则在基准利率上浮10%；8月北京时隔6年再现七折利率卖房，变相松绑限贷政策。从放开“限购”到放开“限贷”，地方政府扶持政策明显升级，救市动作明显(详见表2)。
表2 部分省级信贷政策调整
时间 | 省份 | 政策内容 |
8月1日 | 四川省 | 对金融机构发放首套房贷给予金额3%补贴 |
8月5日 | 广西省 | 适当放宽二套房贷等 |
8月8日 | 福建省 | 支持首套住房贷款，放宽首套房认定标准等 |
8月12日 | 湖南省 | 异地购房者可申请公积金贷款等 |
2、不动产登记暂行条例出台
公众关注的《不动产登记暂行条例》在千呼万唤后终于公之于众。15日，国务院法制办公布条例征求意见稿，不动产登记被赋予法律效力，包括耕地、林地、草地等土地承包经营权、宅基地使用权和抵押权等均被纳入到登记范围内，登记部门也由此前的多方“割据”变成了统一部门。权利人、利害关系人及国家机关可查询不动产登记资料。
对于楼市调控，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。
3、2014年棚改预计拉动用钢需求近2000万吨
2014年上半年，全国各级财政部门认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，积极拓宽筹资渠道，不断加大财政资金支持保障性安居工程建设力度。上半年全国财政实际用于保障性安居工程支出1521.03亿元，同比增长36.6%。其中，用于棚户区改造的支出为419.61亿元，同比增长148.1%。
国务院办公厅8月初印发的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》已明确提出了解决资金问题的一系列措施，例如，要落实财税支持政策，中央继续加大对棚户区改造的补助力度。同时加大金融支持力度。进一步发挥开发性金融作用，鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合贷款条件的棚户区改造项目，以及推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券等。
短期内房地产低迷的情况难以改变，而在全国开展的如火如荼的棚户区改造工程，将有助于房地产市场的稳定。据悉，今年棚户区改造投资占房地产开发投资总额的比重将达到5.2%，比2013年提高2.4个百分点。
而棚户区改造需要投入大量资金，能带动交通运输、建筑材料等相关行业的发展。据测算，加大对棚户区的改造力度，将使棚户区改造投资对房地产投资的拉动增加2.29个百分点，对固定资产投资的拉动增加0.43个百分点，对GDP(国内生产总值)的拉动增加0.21个百分点。
2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程 700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。预计棚改建筑用钢需求1500万吨-1700万吨，配套设施用钢需求500万吨-600万吨。2014年预计房地产行业的用钢消费量为3.9亿吨，同比增长2.4%，棚改用钢占比约5%。
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